单价仅2.4万/平！宝能城又要拍卖了……

撰文：麦麦

(资料图)

在2018至2021年，宝能城花园共484套房产前后三次被抵押给平安银行深圳分行与前海世纪基金管理有限公司，此后被法院轮候查封、拍卖。

这484套房产包括223套大户型住宅、260套商务公寓以及一家酒店。

其中223套住宅经过几批次拍卖，在今年4月份收官，最终成交219套，成交率高达98%，总金额超35.63亿，每套平均总价1627万。

宝能城花园之所以能取得如此“佳绩”。

一方面，有较大的捡漏空间，宝能城花园最高峰值15.5万/平，目前周边二手挂牌均价约12.7-14.89万/平，而法拍成交价约10万/平。

另一方面，这种因开发商资不抵债拿出来拍卖的，属于新房(优质房源)，不用进行清场即可交房办理房产证。

6月1日，阿里司法拍卖平台再次上架一批宝能城花园的房产，不过这次是酒店。

该标的起拍价约4.12亿元，将在6月29日10时开拍，目前还无人报名。

336套复式酒店公寓

市场评估价5.88亿！

据了解，被拍卖的酒店位于东区A座共8层（第4-11层），每层42间，共336间客房，合计面积1.7万平，单本证70年产权。

目前楼底下的电梯已经是处于暂停使用状态，随处堆放着一些建筑材料。

虽说是酒店，但其实和普通公寓没什么区别。

所有的酒店房间都是复式，目前已经全部装修好了，通水通电通燃气，完全可以当做公寓来使用的。

后续不管是出租还是单独拿出来卖都可以。

不过需要注意的是，该酒店目前由深圳吉祥产业运营有限公司在租，租赁日期自2019年1月8日至2039年1月7日。

通常情况下，买卖不破租赁，深圳吉祥产业运营有限公司可以申请带租拍卖，保障优先购买权。

但据“阿里拍卖”平台公示的信息显示：法院已作出裁定除去该租赁合同拍卖涉案房产。

按照字面意思来理解，就是该酒店可以除去租约拍卖涉案房产。

根据法律规定：

“案外人提交的租赁合同形成于涉案房产抵押后、被法院查封后，且本质上为以租金抵偿债务的合同，均不得对抗本案申请执行人实现抵押权，应予以涤除后拍卖。”

至于宝能城和深圳吉祥产业运营有限公司之间的租赁合同，是何时签的以及具体内容，我们不得而知，只能由竞买人自行核实。

如果按照4.12亿的起拍价来计算，折合单价约2.4万/平。

根据评估公司出具的评估报告，该酒店物业的市场价值大约为5.88亿。

价格确实很香，而且房产的品质也不错，应该会吸引到一些资产运营公司出价。

断臂求生的宝能

债务问题能否缓解？

484套房产沦为法拍房的背后，是宝能集团陷入流动性危机、负面缠身的窘境。

不仅深圳的宝能城花园在被卖卖卖，宝能集团其他城市的项目也难逃被法拍的命运。

因拖欠民生信托借款，合肥宝能城也在年内第二次被摆上货架。

阿里法拍日前挂出两宗地块，其一为合肥市滨湖新区华山路以西，南宁路以北土地使用权（BH2014-02地块），起拍价为40.03亿元，评估价50.04亿元，该地块为合肥滨湖宝能城的住宅用地。

其二为合肥市滨湖新区井冈山路以东，杭州路以南土地使用权及地上建筑物（BH2014-01地块），起拍价10.75亿元，评估价13.44亿元，该项目为宝能城的MALL及酒店部分。

据业内人士分析指出，尽管项目位置较为优越，但因地块属性较为复杂，大概率没有企业愿意接手这一“巨无霸”项目，或导致二次流拍。

早在2021年，宝能全线爆雷时，为了安抚债主们，承诺放上货架的至少有深圳宝能中心、前海项目、广州的写字楼与旧改项目、深业物‍流旗下罗湖笋岗片区的写字楼和旧改仓储用地、前海人寿股权等。

除了卖资产，宝能集团还相继降低在华侨城、合肥百货、格力电器、中山润田持有的股权比例，通过减持变现。

虽然出售资产逻辑上讲是可以缓解部分资金问题的。

但矛盾点在于，如果是司法强制拍卖，往往是为了执行部分宝能不主动履行的生效判决，所得资金可能无法直接进入宝能账户，一定程度上能缓解债务压力，但是资金流动性问题依然无法解决。

除了拍卖股权和资产之外，宝能后续大概率只能选择引入战略投资者、开展项目合作、调整投资节奏、加快销售回款、对债务进行重组等方式来走出债务泥潭了。

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